Pour en parler, nous avons ouvert le débat avec deux experts de DL MoneyPark: Stéphan Mischler, directeur opérationnel, et Dimitri Cassard, responsable régional. Cette société, spécialisée dans le conseil en financement immobilier, représente le plus grand réseau indépendant de courtage hypothécaire en Suisse. Découvrez leurs réponses ci-dessous.

Quelles précautions faut-il prendre si le renouvellement d’une hypothèque doit avoir lieu quelques années avant la retraite et qu’on souhaite une durée de 10 ans par exemple? (Jean-Luc)

Dimitri: Lors de chaque renouvellement, les établissements financiers effectuent une analyse complète de votre dossier hypothécaire, incluant la retraite. Ils vont mettre à jour la valeur de votre bien et calculer la supportabilité des charges théoriques de votre financement, également à partir de vos futurs revenus de retraité. Cela pourra influencer l’amortissement demandé, afin que vous puissiez faire face à vos futures charges.

Les documents qui vous seront demandés sont vos certificats LPP, une situation de votre patrimoine incluant vos fonds de prévoyance 3e pilier. Certains établissements pourront également demander un extrait de votre compte individuel AVS. De plus, les documents liés au bien seront aussi à mettre à jour (pour mettre à jour la valeur de votre immobilier).

Il est important d’anticiper cette analyse en montant un dossier complet, tenant compte de vos revenus avant/après retraite. Un conseiller spécialisé dans le financement immobilier en a l’habitude et saura vous sensibiliser en amont pour vous proposer les possibilités de refinancement de votre prêt à long terme.

A partir de 50 ans, la plupart des établissements font cette analyse retraite. Comme toujours, il existe des différences importantes entre les établissements pour le financement des futurs retraités. Une bonne comparaison s’impose de nouveau afin de trouver l’établissement vous offrant les meilleures conditions.

Nous finissons actuellement la construction de notre maison individuelle. Nous aurons le décompte final pour mai et payons actuellement les dernières factures. Que devrions-nous faire? Consolider au plus vite (déjà 90%) ou attendre un ou deux mois pour consolider la totalité? Merci! (Edouard)

Dimitri: Le marché des taux a connu passablement de fluctuations ces dernières semaines.

Les conditions demeurent néanmoins très attractives et, tenant compte du fait que la fin de la construction est proche, vous ne devriez pas avoir de mauvaises surprises en matière de taux d’ici là.

Maintenant, vous pourriez décider de consolider la part du prêt déjà utilisée auprès de l’établissement qui vous suit pour le crédit de construction.

Vous pourriez également prospecter le marché pour trouver une solution plus avantageuse afin de consolider l’entier de votre prêt pour fin mai auprès d’un établissement tiers. Il est possible, pour ce faire, d’effectuer une opération forward. Nous entendons par là de bloquer un taux aujourd’hui pour dans un mois et demi. Le coût de ce type d’opération tend vers 0 actuellement. Cela peut être une belle opportunité.

J’ai le projet de vendre mon appartement en PPE (Nyon) d’ici au printemps 2021 pour acheter une maison individuelle vers Fribourg. Est-ce que ce sera un jeu à somme nulle (les prix des deux évoluant de la même manière)? Les prix risquent-ils d’être impactés différemment selon les régions? (Ronald)

Stéphan: On parle d’un marché global, donc, comme vous l’évoquez, si les prix bougent à Nyon, ils bougeront également vers Fribourg. Toutefois, il reste des différences locales qui peuvent influencer les prix. Si la demande reste forte, les prix pourraient même augmenter.

L’incertitude économique qui va suivre cette crise du Covid-19 va rendre les ménages plus prudents. Pensez-vous que de nombreux suisses vont potentiellement retarder leur projet d’acquisition de logement? (Mélanie)

Stéphan: En période de crise, les achats importants sont souvent repoussés. Certains vont donc simplement repousser leur achat. Ainsi, nous escomptons une légère baisse et des ventes en forte augmentation après la crise.

Il existe des projets de loi aujourd’hui pour modifier la déduction des intérêts hypothécaires pour les impôts et de supprimer la valeur locative. Savez-vous où nous en sommes? Est-ce une bonne ou une mauvaise nouvelle pour les propriétaires? (Sven)

Dimitri: Le concept de valeur locative pourrait disparaître ces prochaines années pour les biens en résidence principale. Un projet de loi a été publié au printemps 2019 à cet effet. Depuis, toutefois, la situation n’a pas encore évolué.

A noter que cette valeur locative est actuellement partiellement ou totalement compensée par la déductibilité des intérêts du prêt hypothécaire que les propriétaires contractent pour l’acquisition de leur bien. Il s’agit même là d’un important paramètre de tout financement optimisé. Avec sa suppression, il faudra s’attendre à ce que la déductibilité des intérêts des prêts hypothécaires change de forme, ce qui peut s’avérer, en effet, une mauvaise nouvelle pour les propriétaires.

Après vingt ans de hausse continue des prix, qu’il s’agisse des PPE ou de maisons individuelles, est-ce que cette crise va corriger certaines exagérations de prix sur tous les segments observables notamment sur l’arc lémanique? (Jens)

Dimitri: Comme dans les autres secteurs, les prix de l’immobilier dépendent de l’offre et de la demande. Certes, les prix ont augmenté en moyenne sur les 20 dernières années, mais les critères d’octroi des établissements se sont raffermis. Donc le marché reste très sain.

Cette crise va d’abord toucher l’immobilier commercial et les surfaces de bureaux qui avaient déjà de la peine à trouver preneur avant la crise. Est-ce que la baisse sur ce segment peut contaminer le secteur de l’immobilier privé également? (Alice)

Stéphan: Votre question touche deux secteurs très différents. L’immobilier commercial connaît des difficultés ces dernières années de par une offre importante sur le marché vs une digitalisation qui s’accélère dans les divers secteurs de l’économie et qui permet de rationaliser fortement les besoins de locaux par les entreprises.

Il s’agit là de deux secteurs qui évoluent déjà différemment et continueront à évoluer ainsi. De ce fait, les prix du résidentiel ne devraient pas être impactés par les biens commerciaux.

Si les prix de l’immobilier chutent, est-ce que vous pensez que les banques vont demander un apport supplémentaire de fonds propres aux propriétaires ou vont-elles plutôt être conciliantes dans cette période de crise? (Alberto)

Dimitri: Aujourd’hui, les prix de l’immobilier continuent à croître, tenant compte de l’environnement de taux bas que nous connaissons depuis plusieurs années. De plus, les critères d’attribution des financements appliqués par les établissements financiers sont demeurés très stricts ces dernières années. Les fondamentaux du secteur de l’immobilier en Suisse sont donc solides. Pour rappel, plus de 60% des Suisses sont locataires et l’acquisition de son domicile reste le rêve numéro 1 dans notre pays. La demande soutient le marché de manière forte.

Partant de ces arguments, les établissements prêteurs ne devraient pas modifier leurs critères de financement pour le moment.

A l’heure actuelle, quelles différences de taux observez-vous entre les établissements financiers pour un PH à 10 ans? Nous sommes dans quelle fourchette? (Maud)

Stéphan: Les établissements financiers les plus agressifs affichent actuellement des taux à 0,85% et les moins agressifs à 1,53%. Tenant compte des spécificités du projet et de la situation financière des clients (en matière de fonds propres et de revenus), tout le monde ne pourra pas prétendre à un taux à 10 ans à 0,85%. Finalement, il est important d’inclure dans cette réflexion la notion d’optimisation fiscale. En effet, une bonne optimisation génère une économie plus grande que la simple négociation des meilleurs taux du marché.

Bonjour, j’ai une échéance hypothécaire dans une année et demie environ, dois-je bloquer ou attendre? (Francis)

Dimitri: Nous encourageons les propriétaires qui doivent renouveler leur prêt (dans les deux ans) à ne pas se contenter d’attendre mais de profiter du dynamisme des offres du marché. Il y a tout de même plus de probabilités qu’une hausse de taux intervienne dans l’avenir plutôt qu’une baisse.

Actuellement, les taux restent attractifs mais sont également extrêmement volatils. Dans ce contexte, il paraît essentiel de constituer son dossier, de sorte à agir vite le moment venu pour trouver une offre, d’autant plus que les délais de traitement et la réactivité des acteurs du marché subissent la crise actuelle de plein fouet.

Le principe du plus tôt sera le mieux s’applique ainsi aux renouvellements. A noter qu’il est possible de prolonger une hypothèque deux ans avant l’échéance. S’il ne devait y avoir qu’un conseil: prenez le temps de réfléchir à vos objectifs et ne renouvelez pas sans obtenir une analyse globale de votre situation. Quelques questions à se poser: dois-je amortir, augmenter mon financement (pour dégager des liquidités dans l’optique du remboursement d’un prélèvement LPP, pour acheter un autre logement, pour faire une donation à ses enfants afin qu’ils puissent acquérir à leur tour…)? On se plaît à répéter qu’un renouvellement est tout aussi stratégique qu’un financement initial, et c’est réellement le cas.

La crise sanitaire du Covid-19 ne nous montre-t-elle pas que posséder un bien avec jardin est bien plus intéressant pour passer son confinement et donne de la valeur à un tel bien? (Marie)

Stéphan: Dans notre quotidien actuel, il est évident qu’avoir un jardin apporte une grande qualité de confort. Toutefois, les fondamentaux de fixation des prix incluent déjà ce paramètre. Autant pour un appartement que pour une villa, la surface du terrain en influence déjà sa valeur (plus il est grand, plus le prix augmente). Il est donc probable, à court terme, que la demande s’oriente sur des biens avec jardin et puisse avoir un impact sur le nombre d’acquéreurs potentiels. Mais n’oublions pas que ces logements sont rares dans le centre des grandes villes. L’impact restera certainement limité en général.

Bonjour, ma question est simple: est-ce encore le moment d’acheter aujourd’hui? Et si oui, sur quelle durée faut-il conclure son hypothèque? (Laurent)

Dimitri: Acheter maintenant reste une bonne décision à prendre. Les taux sont toujours historiquement bas et il est clairement intéressant de passer d’un statut de locataire à celui de propriétaire (un calculateur comparatif des dépenses est disponible sur MoneyPark.ch), surtout en comparant les dépenses mensuelles et le gain en termes de confort de vie.

En outre, le choix est vaste, le marché est porteur et les prix sont corrects, que ce soit pour de l’usage propre ou du rendement. Sans oublier qu’un propriétaire peut prétendre à la sécurité et à celle de ses proches, qu’il constitue un patrimoine et, qu’en optimisant son financement, il génère d’importantes économies.

Concernant les durées, au vu du peu de différences entre les taux longs et moyens aujourd’hui, nous recommandons de partir sur de longues durées, pour vous garantir une tranquillité d’esprit sur le plus long terme possible (pour autant que la durée de possession du bien soit également vue à long terme).

Il me semble avoir lu que les prix des appartements en PPE et des maisons individuelles avaient encore augmenté. Est-ce juste? Est-ce que la crise actuelle va avoir un impact sur les prix à la baisse selon vous? (Louis)

Stéphan: En effet, la tendance était légèrement à la hausse. Les taux d’intérêt bas que nous connaissons ces dernières années, ainsi que les prix des loyers élevés, poussent les gens à vouloir devenir propriétaires de leur logement. Les projections des grands établissements financiers montrent que les prix auraient dû continuer à croître d’environ 2% en 2020.

A très court terme, il pourrait y avoir une légère baisse, mais les fondamentaux ne sont pas à la baisse, donc cela se corrigera très vite. Du coup, il est possible de tomber sur des opportunités par le biais de personnes qui seraient pressées de vendre, mais pas globalement. En effet, nous ne nous attendons pas à des ajustements de prix à l’échelle du marché, hormis si la situation se prolonge au-delà des pires scénarios envisagés.

C’est différent pour les surfaces commerciales. Cette crise amènera une complexité supplémentaire dans un segment difficile. Le travail à distance pourrait même influencer à plus long terme ce type de surfaces.

Quant à l’offre, elle va persister pour le moment, voire augmenter brièvement, car moins de transactions ont lieu. Une fois la crise surmontée, un effet contraire devrait rapidement se produire, c’est-à-dire que les volumes de transactions devraient considérablement augmenter. Le segment des biens de luxe pourrait éventuellement faire figure d’exception. Le cercle très restreint d’acheteurs pourrait, sur le long terme, entraîner un engorgement, et exercer par conséquent une pression sur les prix.

Bonjour, merci pour votre live chat. J’aimerais savoir jusqu’à quel âge il est intéressant de devenir propriétaire. A 55 ans, est-ce trop tard? Merci. (Gérard)

Dimitri: Il n’est jamais trop tard pour devenir propriétaire de son toit. Du point de vue de la pertinence, la question est toujours la même: quel est mon actuel loyer et combien devrais-je débourser à l’avenir pour mon nouveau bien? Nos conseillers pourront vous aider à répondre à cette question de manière précise en incluant également les notions fiscales et liées à la prévoyance.

En arrivant à la retraite, nos revenus baissent. De ce fait, la très grande majorité des établissements financiers demandent aujourd’hui que le prêt à 65 ans ne dépasse pas deux tiers de la valeur du bien financé. De plus, vos revenus de retraité devront être suffisants pour continuer à subvenir aux charges théoriques du bien (intérêts et entretien). De ce fait, si vous achetez un bien à 55 ans en amenant le minimum de fonds propres demandé de 20%, un effort d’amortissement vous sera demandé durant vos dix dernières années d’activité pour ramener le prêt à un niveau supportable à la retraite.

Quels sont les avantages et inconvénients de conclure un contrat de financement hypothécaire avec une assurance plutôt qu’une banque? Qu’est-ce que ça change pour le propriétaire, à part le taux? (Marie-France)

Dimitri: Le principal avantage réside clairement dans le taux. D’ailleurs, avec la crise, l’écart s’est encore accentué.

Les établissements d’assurances sont plus sélectifs dans leurs calculs de tenue des charges (charges théoriques vs revenus). De plus, ils aiment surtout financer des résidences principales en bon état et possédant une bonne situation géographique, ainsi que des immeubles de rendement, dont les revenus des locations permettent à l’objet d’être autosuffisant.

Point intéressant, les établissements d’assurances peuvent également se montrer flexibles en cas de demande d’augmentation du prêt pour des travaux dans l’objet. De même, n’étant pas soumises aux recommandations de l’Association suisse des banquiers, les compagnies d’assurances peuvent aussi être favorables aux personnes jeunes en calculant un amortissement théorique du prêt non pas sur 15 ans, mais avec un délai à la retraite.

A une exception près, les établissements d’assurances ne feront pas de crédit de construction pour la création d’un nouveau logement ou pour des travaux de transformation lourds. De plus, les critères demandés, dans le cas de cette exception, sont restrictifs. Ce point est la principale différence entre banques et assurances.

Outre les critères purement financiers liés à la validation d’un financement, il sera donc très important d’aborder, lors de la phase d’acquisition, la notion des travaux à venir dans le bien.

Finalement, certaines assurances ne facturent pas la pénalité de rupture de taux fixe en cas de vente du bien immobilier.

Chaque financement est différent. Il est donc important de parler de son projet avec son conseiller afin de choisir, dès le départ, le bon partenaire financier.

Quel est le modèle d’affaires d’une entreprise comme la vôtre? Vous trouvez le meilleur taux pour vos clients? Est-ce qu’ils paient quelque chose directement ou vous bénéficiez de commissions des banques? Si c’est le cas, êtes-vous transparents avec vos clients sur vos modes de rémunération? (Jacques)

Stéphan: Effectivement, négocier le meilleur taux d’intérêt parmi nos plus de 100 prestataires fait partie de nos attributions. Mais la plus-value de nos services tient dans le conseil que nous fournissons et la mise en place d’une stratégie financière personnalisée pour chacun de nos clients, en fonction de leurs situation et objectifs de vie.

Après un premier entretien sans frais et sans engagement, nous facturons usuellement un honoraire forfaitaire, si le client décide de nous confier le mandat de son financement. Nous justifions ces honoraires notamment par le travail de recherche et d’analyse, la remise d’une étude de financement personnalisée avec plusieurs stratégies, l’optimisation financière et fiscale des fonds propres, l’analyse de prévoyance liée au bien et la couverture des risques (retraite, décès et invalidité), l’accompagnement de A à Z (nos clients sont délestés de toute démarche administrative), les services annexes inclus (comme l’aide à la recherche immobilière, le suivi de la valeur de son objet après acquisition, etc.).

Le rapport entre nos coûts et nos services/plus-values/gains financiers est très rentable et bien perçu. En parallèle, nous sommes effectivement rétribués par les établissements financiers, ce dont nous discutons volontiers ouvertement avec nos clients lors de nos rencontres (et actuellement, lors de nos entretiens en ligne). Ces informations sont en outre inscrites dans nos mandats.

Les taux de commissionnement de nos partenaires n’ont aucune incidence sur les taux d’intérêt négociés pour nos clients. En outre, les taux de commissionnement des partenaires n’ont aucune influence non plus sur nos décisions de nous orienter vers telle ou telle solution. Ce point est extrêmement important pour nous puisqu’il est garant de notre principale force et valeur: notre neutralité.

Avec des taux hypothécaires très bas, est-ce que certaines personnes choisissent une annuité fixe de 4 ou 5% et profitent ainsi d’amortir beaucoup leur maison? Ou est-ce que cette façon de faire est complètement dépassée? (Antoinette)

Dimitri: Le principe de l’annuité fixe (déterminer un remboursement fixe incluant intérêts et amortissement) n’est pour ainsi dire plus pratiqué en Suisse au niveau hypothécaire. Par contre, beaucoup se posent la question de savoir s’il est pertinent d’amortir plus que le minimum. En période de taux bas, la réponse est oui, car si la facture des intérêts est légère, il est possible d’amortir une part plus significative de son prêt afin que l’engagement financier diminue plus rapidement.

Cette affirmation est d’autant plus valable dans la situation d’amortissement indirect. Le mécanisme consistant à provisionner de l’épargne sur des contrats de prévoyance de type 3e pilier (lié ou libre) permet de disposer de sommes substantielles pour réduire le prêt, soit à une échéance de taux, soit à l’âge de la retraite. Pour mémoire, plus la provision sur ce type de prévoyance est importante (dans la limite du montant fiscalement déductible par canton), plus la diminution des impôts sur le revenu sera importante.

Nous sommes peut-être au début d’une crise économique qui pourrait s’installer dans la durée. Est-ce que le marché des résidences secondaires pourrait être particulièrement touché si la crise dure? (JZ)

Dimitri: Si la pandémie perdure et que la Suisse connaît une crise liée à un ralentissement marqué et durable de notre économie, le marché des résidences secondaires risque en effet d’être touché. Une résidence secondaire est clairement considérée comme un luxe. L’apport de fonds propres initialement demandé est plus important que pour une résidence principale et les normes d’amortissement plus strictes.

Tout comme les autres secteurs du luxe (horlogerie ou automobile de luxe), le marché des résidences secondaires pourrait voir le nombre d’acquéreurs potentiels chuter et donc les prix de vente revus à la baisse.

De plus, une partie des acquéreurs dans ce secteur proviennent de pays étrangers. Ces derniers risquent de momentanément retenir leur investissement pour de simples questions de voyages liées au coronavirus. Ce phénomène pourrait appuyer encore un peu plus sur ce marché spécifique.

Le Covid-19 a-t-il fortement ralenti la rapidité de réaction des instituts financiers pour accorder des prêts hypothécaires? (Noé)

Stéphan: On peut dire qu’on sent un certain ralentissement, une durée de traitement prolongée.
Certains ont même limité l’octroi des crédits. C’est le cas de certaines caisses de pension et assurances par exemple. Il s’agit principalement d’établissements étant déjà plus sélectifs au départ. Mais ce n’est de loin pas la majorité heureusement.

Les établissements ont des délais de réponse plus longs, car, pour certains, ils n’étaient pas équipés tout de suite pour travailler à distance et ont dû prendre le temps de s’organiser. Parallèlement, ils ont été fortement sollicités par le crédit aux entreprises, cautionné par la Confédération.

Garantir le bon déroulement des transactions, en temps et en heure, est notre priorité absolue. La communication avec nos prestataires est par conséquent plus importante aujourd’hui que jamais. Parfois, nous devons être en mesure d’obtenir un positionnement extrêmement rapide sur un dossier et, pour cela, nous pouvons bien heureusement compter sur les bonnes relations que nous entretenons avec nos partenaires financiers.

Est-ce que l’on trouve encore sur le marché des banques ou assurances qui accordent des PH à taux fixe sur une durée de 20 ou 25 ans? (Xavier)

Dimitri: Oui, de telles durées peuvent encore être conclues. Néanmoins, le nombre d’établissements pouvant potentiellement vous les offrir sont restreints. Pour appliquer de telles durées, les établissements financiers feront une analyse des revenus de leurs clients en tenant compte également des projections à la retraite et des rentes en cas de décès ou d’invalidité. De ce fait, ces offres ne seront pas forcément accessibles à tous les propriétaires.

La mise en place d’un prêt «très long terme» nécessite également de se poser des questions quant à l’avenir du bien financé. En effet, si le prêt est bloqué sur 20 ans et que les propriétaires décident de le revendre avant terme (sans que le financement ne soit repris ou transféré), la pénalité de résiliation pourrait être très importante. Certains établissements proposent également de conclure un prêt sans pénalité en cas de revente du bien. Chaque possibilité doit être analysée minutieusement.

A quels changements majeurs faut-il s’attendre en matière d’acquisition d’un bien en résidence principale? (Julie)

Dimitri: Il n’y a fondamentalement pas de grand changement ou chamboulement à attendre. En période de grande incertitude, en particulier en raison de la crainte de perdre leur emploi, les acheteurs immobiliers potentiels sont moins disposés à utiliser leurs fonds propres épargnés. Même si, d’un point de vue rationnel, les propriétaires réalisent des économies considérables par rapport aux locataires, les grandes décisions sont volontiers reportées.

Hormis les aspects financiers, les ralentissements des différents services administratifs et des visites peuvent aussi ralentir la demande et les transactions. Quant aux délais de traitement des dossiers, ils peuvent être prolongés, ce pourquoi il est bienvenu d’anticiper au maximum les démarches. Ainsi, nous recevons passablement de demandes de personnes souhaitant planifier un entretien pour déterminer leur potentiel d’achat, afin d’être prêts, le moment venu, pour partir à l’assaut des opportunités du marché.

Faut-il craindre une frilosité des vendeurs face à la situation et donc une raréfaction des résidences principales mises à la vente? (Eric)

Stéphan: Dans une période d’incertitude, la demande a tendance à légèrement baisser. Proportionnellement, l’offre augmente mais le nombre de transactions diminue tout de même à court terme. Une fois la crise surmontée, nous devrions connaître une grosse augmentation du nombre de transactions.

En France, les taux commencent à remonter. Faut-il s’attendre au même phénomène en Suisse? (Eric)

Stéphan: Depuis le début de la crise, on observe une hausse moyenne d’environ 0,25% sur les taux hypothécaires. On ressent cependant un léger contre-mouvement ces dix derniers jours, certainement à attribuer à l’extrême volatilité ambiante. Toutefois, les taux restent, encore et toujours, historiquement bas.

Malgré la hausse des taux d’intérêt hypothécaires et la forte volatilité des prestataires, il existe toujours des prestataires qui offrent des conditions extrêmement intéressantes. Ces jours, certains de nos partenaires proposent encore du 0,85% à 10 ans.

D’après nos prévisions, les taux hypothécaires devraient augmenter à court terme avant de diminuer légèrement (dès que les interventions de la banque centrale et du gouvernement prendront effet), puis se stabiliser à un niveau légèrement plus élevé que maintenant à moyen terme.

Les banques prennent en général un historique de trois ans pour les indépendants, quelle est la probabilité qu’elles changent les règles et analysent plutôt une situation en regardant devant (avec souvent un mauvais prévisionnel dû à la crise) plutôt que derrière? (Eric)

Dimitri: Selon les recommandations de l’Association suisse des banquiers (ASB), les établissements doivent tenir compte des revenus dit durables de leurs clients dans leur analyse de solvabilité. Chaque établissement décide de ses modalités de financement.

De ce fait, ces derniers vont continuer à regarder la situation passée de leurs clients, mais peuvent également demander une projection liée à leur carnet de commandes futures, comme certains le pratiquent déjà actuellement.

Maintenant, les établissements financiers ne se fixent pas uniquement sur le bénéfice net de leur client pour prendre une décision. Ils vont regarder également l’EBITDA de la société ou de l’indépendant. Nous entendons par cela la réelle capacité à générer des revenus. Ils vont finalement s’attarder sur la structure du bilan et sur les liquidités en réserve.

Les pratiques divergent passablement d’un établissement à l’autre. Une comparaison est toujours recommandée.

Un indépendant avec une activité pérenne depuis plusieurs années ne devrait pas se voir refuser un financement pour l’acquisition d’un bien ou pour le renouvellement de son actuel prêt.

Le Libor représente-t-il toujours un taux intéressant pour le crédit hypothécaire? (Olivier)

Stéphan: Le Libor reste très attractif durant une période de baisse des taux ou de taux bas. Bientôt, il sera remplacé par le Saron. La plupart des établissements officialiseront ce nouvel indice de référence dans le courant du second semestre 2020.

Cependant, les taux fixes peuvent s’avérer meilleur marché que le Libor. C’est pourquoi le choix du propriétaire doit être influencé par sa stratégie personnelle d’investissement.

Quelques exemples: en cas de vente future du bien, on déconseillera le taux fixe. Un nouvel acquéreur de sa résidence familiale recherchera davantage la stabilité d’un taux fixe à moyen-long terme, pour connaître et stabiliser ses futures dépenses. De plus, les établissements financiers assortissent de nos jours leurs offres Libor à une durée minimum dans un contrat-cadre, limitant la flexibilité du produit.

Aujourd’hui, est-ce qu’il existe de grandes différences entre les prix du marché des biens immobiliers et les estimations des banques pour accorder les financements hypothécaires? (Steve C.)

Dimitri: De nos jours, la grande majorité des vendeurs font appel à un courtier pour la vente de leur bien immobilier. Outre leur expertise, ces derniers s’appuient également sur les mêmes outils que les établissements financiers pour leurs évaluations. Nous entendons par là des outils d’évaluation hédonistes, tels que PriceHubble, Wuest & Partner et IAZI/CIFI. De ce fait, les différences tendent à se réduire. Il y aura toujours des cas particuliers bien entendu, pour des biens atypiques ou des biens de luxe, ces systèmes étant moins pertinents. Le marché pour ce type d’objets est moins liquide: il y aura moins d’acheteurs potentiels et le prix final après négociation pourrait varier du prix affiché à la base.

Les investissements de type studios ou deux-pièces en ville seront-ils encore rentables à l’avenir si les taux hypothécaires augmentent? (Sacacomie)

Stéphan: Un investisseur fait son calcul de rendement principalement basé sur le prix d’achat du bien, le loyer, les fonds propres investis. Une augmentation des taux diminue la rentabilité de l’investissement (de manière limitée car les intérêts sont aussi déductibles du revenu imposable), mais l’impact du prix et du loyer restent prépondérants. Il faut donc s’assurer d’un prix d’achat adapté et de la duration des loyers. Comme toujours dans l’immobilier, les trois critères: situation-situation-situation.

Conclusion:

Merci pour vos nombreuses questions! Au vu du timing, nous n’avons malheureusement pas pu répondre à tous. N’hésitez pas à nous contacter directement; nous sommes à disposition pour discuter de tous ces sujets par téléphone.

En bref, un environnement de marché mouvementé et une situation concurrentielle modifiée chez les prestataires devraient être exploités pour la souscription de prêts hypothécaires tactiques. De plus, l’écart entre les taux indicatifs du marché et les meilleurs taux obtenus pour nos clients demeure marqué et recèle un énorme potentiel d’économies.

Plus que jamais, il est important de comparer, sans pour autant multiplier les démarches et perdre du temps. En sollicitant nos spécialistes, les portes du marché hypothécaire vous sont ouvertes, par le biais d’une seule personne de contact.

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Nos spécialistes sont équipés pour vous accompagner dans vos projets à distance, que ce soit pour établir votre potentiel d’achat, préparer un renouvellement ou effectuer une analyse de risque.