Reste que le viager a aussi des avantages: il permet de vendre son bien tout en continuant d’y habiter. «C’est séduisant pour des personnes âgées en quête d’un complément de retraite régulier ou qui veulent déjà profiter, de leur vivant, de la valeur de leur bien immobilier», explique Stéphanie Nolot, de RealAdvisor.

Parmi les formes possibles, la plus usitée – le viager occupé – permet au vendeur de continuer à habiter son logement jusqu’à sa mort. Le viager partiellement occupé offre à l’acheteur la jouissance d’une partie du bien qu’il peut habiter, voire louer. Le viager libre est très rare. Le vendeur renonce à résider dans son logement, mais reçoit une rente viagère plus importante. Enfin, ceux qui ne veulent pas revivre un cas à la Jeanne Calment opteront pour un viager à terme qui prévoit une échéance butoir au versement de la rente et au droit d’occuper la résidence.

«D’évidence, plus le vendeur est âgé, plus le montant du viager sera conséquent. Ce dernier se compose tout d’abord du «bouquet», le capital (environ 20 à 30%) qui doit être versé à la signature», rappelle Stéphanie Nolot. L’acte notarié prévoit aussi l’abattement octroyé à l’acheteur pour le droit d’habiter à vie et enfin la rente qui sera versée mensuellement jusqu’au décès.

2. Le droit du bail conduit à mal répartir les logements

«Le malaise grandit chaque trimestre: la Suisse glisse vers une pénurie de logements hors contrôle. Or le moment est très mal choisi avec une immigration nette de quelque 100'000 personnes en 2023 qui bat même le record de 2008. Et avec des permis de construire délivrés au plus bas depuis vingt ans», prévient Fredy Hasenmaile, chef économiste chez Raiffeisen.

C’est inéluctable, la pénurie de logements va s’accentuer ces prochaines années. La situation est exploitée de façon électoraliste, mais sans prise de conscience que la seule solution consiste en la construction de logements. «Il faut donc analyser la situation de manière impitoyable et s’attaquer à des éléments sacro-saints, comme le droit du bail suisse, car nous pratiquons une répartition grossièrement erronée de l’espace de vie», estime Fredy Hasenmaile. En effet, le droit du bail actuel creuse les différences entre loyer existant et loyer nouveau, à tel point que, pour de nombreux ménages, après une certaine durée d’occupation, réduire la taille du logement n’en vaut plus la peine. Ainsi, près d’un tiers des locataires disposent d’une surface trop importante et environ un cinquième, de trop peu.

«Une meilleure répartition de l’espace de vie pourrait résoudre le problème. Des réaffectations aideraient les ménages vivant dans un logement trop petit et libéreraient 170'000 appartements de quatre pièces. De quoi loger près d’un demi-million de personnes sans avoir à construire un seul bâtiment supplémentaire», suggère Fredy Hasenmaile.

3. Dans les stations, les prix des R2 se sont stabilisés

Dans les régions touristiques, les prix sont toujours plus dynamiques qu’ailleurs. Pour les appartements en résidence secondaire (R2), ils ont flambé de 6% en un an et la hausse a été encore un peu plus marquée pour les maisons individuelles.

«En revanche, la demande pour les objets de luxe a été moins forte, à environ 2% entre 2022 et 2023. Par rapport à 2021-2022 avec les taux négatifs et les restrictions sanitaires, ces variations ont décru. De plus, les données détaillées indiquent un ralentissement des prix des appartements de vacances», commente Katharina Hofer, analyste chez UBS.

L’analyse de l’évolution des prix est relativement facile pour les grandes stations. Du fait de la taille de ses logements secondaires, Verbier (VS) tire vers le haut les prix de toute la commune de Val de Bagnes. Pour les appartements en PPE haut de gamme (quantile à 70%), les prix dépassent les 15'000 francs le m². Comme à Zermatt.

De même, les municipalités de Crans-Montana et de Lens, qui constituent le Haut-Plateau, affichent également des valeurs entre 12'000 et 15'000 francs le m², largement supérieures aux communes voisines. Les prix sont dans les mêmes eaux à Anniviers où les 2700 habitants pèsent bien peu face à 25'000 lits touristiques.

L’impact est plus difficile à déterminer pour de nombreuses stations valaisannes de taille moyenne où l’effet R2 est fortement neutralisé par la taille de la population résidente du village principal en plaine. C’est en particulier le cas pour Anzère (Ayent), Ovronnaz (Leytron), La Tzoumaz (Riddes) ou même Nendaz.