Les patrons suisses ne rêvent pas d’être propriétaires

Car seuls 39% des patrons du tertiaire envisageraient l’achat de leurs locaux, détaille l’étude. La proportion diminue également dans les grandes villes, où le coût du mètre carré est souvent un frein à l’investissement. Pourtant, l’environnement de travail et la localisation des bureaux restent le facteur le plus déterminant pour les salariés dans le choix d’une entreprise, après les rémunérations. Paradoxalement, 70% des patrons interrogés avouent ne pas avoir de stratégie claire sur cette question. Une proportion minime d’entre eux ont recours à un expert en immobilier, en externe ou en interne dans les grosses structures, pour guider leur choix.

Vide statistique dans le domaine

Cette tendance se vérifie-t-elle en Suisse? Sur la proportion de patrons propriétaires des murs de leur entreprise en Suisse – ou voulant le devenir –, les chiffres sont rares. L’Office fédéral de la statistique n’en dispose point: «Malheureusement l’Office fédéral de la statistique n’a pas de données sur les propriétés des entreprises.» L’Union suisse des professionnels de l’immobilier (USPI Suisse) non plus, pas plus que l’organisation faîtière des propriétaires fonciers. Seule l’étude diligentée en 2017 auprès de 3750 entreprises suisses par l’entreprise internationale de conseil immobilier Jones Lang LaSalle (JLL) – en collaboration avec l’Université de Bâle – fournit quelques pistes sérieuses.

Elle dresse un portrait de la Suisse des entreprises assez conforme à celui de la Suisse des particuliers. Autrement dit, la Suisse reste «un pays de locataires». D’ailleurs, la proportion de logements en propriété y est plus faible que dans n’importe quel autre pays européen. En 2016, seuls 37,4% des ménages suisses étaient propriétaires, et semblent vouloir le rester. Quant aux entreprises, est-il forcément rentable de posséder leurs locaux? Toujours selon l’étude de JLL, l’augmentation du nombre de bureaux inoccupés, tendance forte de ces dernières années, «constitue une évolution positive pour les locataires, car elle leur permet de louer à de meilleures conditions». Il s’ensuit des avantages non négligeables, notamment en termes de loyer et de niveau d’aménagement. Conclusion de l’étude? «Cela réduit les coûts d’exploitation et augmente la productivité des entreprises, ce qui, au final, présente également un avantage économique.»

Cette situation pourrait expliquer en partie l’attractivité du locatif, même si la réalité est différente selon les secteurs. Ainsi, dans le secteur des services, 68% des interrogés affirment louer l’ensemble de leurs bureaux. Toutefois, cette proportion est d’à peine 51% dans l’industrie, en raison d’«exigences spécifiques en matière d’aménagement des bâtiments», bien souvent affectés à un usage mixte, comprenant l’usine et les locaux administratifs. Les faibles taux d’intérêt actuels ne semblent pas vouloir changer la donne. «La grande majorité des répondants des deux secteurs économiques ne prévoient pas de modifier fondamentalement leur stratégie en matière de bureaux», soulignent les auteurs de l’étude, qui s’attendent même à ce que «la location prenne de l’ampleur dans le secteur industriel».

Un ancrage local fort

Les jeunes entreprises achètent rarement, voire jamais, leurs locaux. En effet, elles ont peu de visibilité sur leur développement. Outre le danger que représente un tel investissement à un stade précoce d’existence, il est surtout un frein à leur croissance, puisqu’il mobilise trop d’actifs. Frédéric Dovat, le secrétaire général de l’USPI Suisse, avance tout de même quelques bonnes raisons d’investir: l’attractivité d’un placement financier durable ou des possibilités d’aménagement élargies, par exemple. «Tout dépend de l’activité et du secteur, explique-t-il. Il peut être stratégique pour un industriel de s’installer durablement dans un bassin d’activité propice ou pour un commerce d’avoir pignon sur rue. Dans ces cas-là, l’achat, mûrement réfléchi, devient presque une évidence. Néanmoins, l’entreprise perdra inévitablement en mobilité, en particulier si le bien est très spécifique et donc plus difficile à revendre.»

D’autres raisons peuvent motiver les petits patrons. «Certaines PME recherchent un ancrage local fort», analyse encore le secrétaire de l’USPI Suisse. C’est le cas de Guillaume Morand, le truculent patron de Pomp It Up: «Je suis devenu propriétaire du siège de mon entreprise à Bussigny mais pas des magasins [8 magasins présents dans 5 villes suisses, ndlr]. J’ai opté pour cette solution car je suis tombé amoureux du bâtiment dès la première visite. Ensuite, son emplacement près des autoroutes est idéal. Enfin, c’était avantageux financièrement car je l’ai acheté il y a dix ans, avant la grosse flambée de l’immobilier et des loyers.»

Néanmoins, même avec la maturité et la croissance, l’achat relève d’un choix stratégique. «Dans mon aventure entrepreneuriale avec MCI, la société spécialisée dans l’événementiel dont le siège est à Genève, nous avons fait le choix de réinvestir 100% de nos profits dans le développement international de l’entreprise plutôt que dans le foncier», relève Sébastien Tondeur, dont la société est présente aujourd’hui dans 31 pays. Avant de conclure: «Mais je peux comprendre que certains entrepreneurs choisissent d’investir dans des locaux lorsqu’ils retirent des profits car c’est un investissement relativement rentable et surtout prévisible.»

Les entreprises recherchent toujours plus de flexibilité dans l’aménagement des surfaces de bureaux et s’efforcent d’optimiser l’espace disponible. Cela se traduit par une tendance à la réduction de la surface occupée par personne, celle-ci s’élevant aujourd’hui en moyenne à 20 m2 par employé de bureau quand l’objectif stratégique tourne autour de 17 m2, soit «une réduction proportionnelle de 15% de la surface occupée par personne». La situation géographique des locaux, leur attractivité et leur accessibilité figurent toujours parmi les critères les plus prisés par les dirigeants d’entreprise. Au-delà de ces critères traditionnels, une exigence nouvelle apparaît, celle d’un aménagement à la carte. Par conséquent, les propriétaires «doivent non seulement proposer des locaux aménagés et des conditions locatives flexibles, mais aussi envisager de fournir certains services additionnels».

Louer ou amortir, que choisir?

Dans les faits, en plus d’options d’aménagement à la carte, certains propriétaires mettent désormais en avant d’autres prestations comme des salles de réunion et de conférences, l’infrastructure informatique, des services de réception, de courrier et de nettoyage mais aussi un système de garderie ou encore une salle de sport. Celles-ci sont facturées selon l’utilisation effective. Cette offre répond à une tendance selon laquelle «l’utilisateur ne loue pas simplement des locaux individuels, mais […] un package de services complet et […] un concept global. Grâce à la fourniture de tels services par un prestataire externe, le locataire peut se concentrer sur son cœur d’activité.» C’est le cas de l’immeuble Noerd situé à Zurich, doté d’une surface commerciale de 18 000 m2 assortie d’une vaste offre de services. Depuis 2011, il a accueilli le siège de plus de 25 sociétés qui se considèrent partie prenante d’une communauté de partage.

Bergeon, société spécialisée dans l’outillage et l’équipement horloger, anciennement propriétaire de ses murs au Locle, s’est laissé séduire par ce modèle. Johnny Veillard, son directeur adjoint, explique: «Nous avons décidé de rejoindre l’immeuble «Les Industriels des Sentiers» [un bâtiment multi-sociétés de plus de 12 000 m2, ndlr] à La Chaux-de-Fonds avec d’autres sociétés régionales qui cherchaient aussi à construire de nouvelles surfaces mieux adaptées à leurs besoins. L’immeuble appartient à une société immobilière dont chaque société résidente est actionnaire, ce qui fait qu’au final nous sommes quand même propriétaires de nos murs. Le fait de construire un bâtiment multi-entreprises nous a permis d’économiser sur les coûts de construction mais également sur les coûts de fonctionnement (cafétéria globale, service de conciergerie et sécurité globale). Autre intérêt de cette configuration, la gestion du parc informatique est sous-traitée par la société VNV, également présente dans le bâtiment.»

Face à un marché de la location toujours plus mobile et attractif, l’achat traditionnel des murs d’une entreprise ne semble toujours pas constituer une option suffisamment attractive en Suisse. A moins qu’une nouvelle donne comptable vienne bouleverser le marché? Celle-ci porte le nom de code IFRS16 et ses conséquences pourraient être largement sous-estimées. «Il est possible que certaines entreprises disposant de nombreux contrats de location de longue durée en sous-estiment encore les conséquences», analyse l’étude de JLL. Est-ce à dire que les entreprises se retourneront vers des baux très courts et très flexibles ou au contraire investiront dans la pierre pour contrer cette nouvelle règle qui va «allonger» leurs bilans et peser sur certains de leurs indicateurs financiers?