Il vaut toujours la peine d’acheter. Mais où?

Mieux: les prix se stabilisent, voire s’inscrivent dans une modeste décrue, suivant les régions. «Au cours du quatrième trimestre de 2018, notre indice des prix pour les villas et les appartements en PPE a affiché une légère baisse de 0,2%. Sur une base annuelle, l’augmentation des prix s’est établie à 0,8%», note Donato Scognamiglio, CEO du CIFI, un institut spécialisé dans l’analyse et l’estimation immobilières. Même si, en vingt ans, l’augmentation a été massive, depuis quatre ou cinq ans, les prix se stabilisent, y compris sur l’Arc lémanique.

Différence entre privés et investisseurs

Cette appréciation est significative, car, on ne saurait jamais l’oublier, le marché immobilier est extrêmement complexe et incroyablement fragmenté. Même un petit pays comme la Suisse est encore infiniment trop grand pour qu’on puisse dresser un panorama national. A quoi s’ajoute une différence essentielle liée au type d’immeuble. Le marché destiné aux particuliers n’évolue pas forcément de la même façon que celui visé par les institutionnels.

Cette analyse succincte pour illustrer la complexité intrinsèque du marché immobilier. Depuis plusieurs années, l’activité de la construction helvétique et les investissements dans la pierre sont conditionnés par l’environnement persistant de taux négatifs. Pour beaucoup de caisses de pension, même à faible rendement, il reste préférable d’acquérir des immeubles que de payer 0,75% pour garder des liquidités en compte courant. Mieux aussi que de «parquer» des millions en billets de 1000 francs dans un coffre de banque… évidemment sans rendement aucun.

Où acheter son bien?

Reste que, pour le privé, avant de pouvoir acquérir son chez-soi, deux importantes cautèles subsistent. Tout d’abord, il faut disposer des fonds propres requis (au minimum 10% du prix d’achat en hard cash, hors avances du 2e pilier). C’est l’écueil où achoppent beaucoup de candidats propriétaires qui n’ont pas épargné suffisamment tôt ou qui ne peuvent compter sur un coup de pouce financier de leurs parents ou de leurs proches…

Celui qui peut surmonter cette barrière n’est pas encore au bout de ses peines: où acheter son logement? Comme le rappelle un courtier immobilier blanchi sous le harnais, la règle des trois «S» prévaut toujours: «Situation, situation et situation!» On l’a compris, la localisation est essentielle. Fort bien, mais comment déterminer quelles sont ces meilleures situations? Pendant longtemps, il fallait compter sur un flair averti ou sur une expérience plutôt empirique.

Aujourd’hui, fort heureusement, pour se déterminer, le futur acquéreur peut profiter de deux analyses complémentaires récemment proposées par les deux grandes banques du pays. D’un côté, UBS combine plusieurs indicateurs (prix de l’immobilier, charges fiscales, primes de caisses maladie) afin d’identifier les meilleurs emplacements. De l’autre, Credit Suisse détermine des soft skills pour trouver les logements les plus favorables.

Gare à l’illusion fiscale

Pour élucider quelles seraient les meilleures situations où acheter le chez-soi de ses rêves, le département Recherche d’UBS a compilé, pour toutes les communes suisses, les coûts liés à la localisation en tenant compte de quatre critères principaux: les impôts sur le revenu et sur la fortune, les primes des caisses maladie ainsi que – évidemment – les prix de l’immobilier.

La démarche ne manque pas de sens, car l’expérience montre que l’avantage fiscal est fréquemment gommé par l’inflation qu’il provoque sur les prix immobiliers. L’exemple classique est donné par la commune de Muri (BE), qui affiche des impôts nettement plus avantageux que la capitale fédérale. Mais cet atout fait que les loyers et les prix des appartements de cette banlieue ont pris l’ascenseur au point d’effacer plus que complètement l’économie d’impôts par rapport à la ville de Berne…

«En fonction du choix du domicile, on peut épargner jusqu’à 30% des dépenses liées à la localisation (impôts, frais de logement et primes de caisse maladie) par rapport à son revenu brut», a calculé Matthias Holzhey, économiste spécialisé de la Recherche immobilière d’UBS. Mauvaise nouvelle pour les Romands: ces charges sont toujours plus importantes dans cette partie du pays. «Qu’on considère les coûts générés par un loyer, par la propriété d’un appartement ou d’une villa, Tannay (VD), sur le littoral lémanique, à quelques encablures de Genève, est toujours la commune la plus onéreuse de Suisse», précise son collègue d’UBS, Maciej Skoczek.

Comparaison des coûts pour les logements en PPE

D’emblée, on constate que la fourchette des coûts liés à la localisation est très large à Zurich, mais surtout dans tous les cantons avec une forte composante touristique: Valais, Grisons, Tessin, Berne, voire Vaud. «En Suisse romande, les coûts liés à la localisation sont nettement plus élevés», relève Matthias Holzhey. «Avec plus de 60 000 francs par an, Lausanne et Genève sont les chefs-lieux cantonaux les plus onéreux de toute la Suisse. Dans les cantons romands, les différences de coûts entre la commune la plus chère et la moins chère du canton sont plus importantes: en moyenne 12 500 francs, contre 9000 francs en Suisse alémanique. C’est en Valais que la vie est la moins chère de toute la Suisse romande», conclut l’économiste d’UBS.

Lorsqu’on acquiert une maison individuelle, les cantons où les impôts sont avantageux (notamment Zoug et Schwytz) sont les plus intéressants pour les revenus élevés. Avec 115 000 francs, les coûts de la villa type choisie par la Recherche d’UBS atteignent un sommet à Saanen, dans l’Oberland bernois, face aux 70 000 francs de l’eldorado zougois de Menzingen. «La part des coûts du logement représente en moyenne 32% des coûts liés à la localisation», a calculé Maciej Skoczek. «En Suisse romande, c’est à Paudex (VD), à Choulex (GE) et à Lancy (GE) que les coûts sont les plus élevés. Avec 84 000 francs, Sion est le chef-lieu cantonal le moins cher», ajoute l’analyste d’UBS.

Dans la quête de l’appartement ou de la villa de ses rêves, le choix de la localité est désormais fixé. Mais quel sera le logement le mieux adapté pour le nouveau propriétaire ou locataire? Selon une enquête menée l’an passé par le Baromètre immobilier de la NZZ, les gens désireux de déménager regardent tout d’abord le coût ou le loyer ainsi que la surface de leur futur logement. Mais tout de suite derrière viennent la luminosité et le plan de sol. Quèsaco? Tout le monde comprend les premiers critères. Le plan de sol est plus abscons. En fait, il s’agit des plans d’architecte: comment sont réparties, agencées et orientées les différentes pièces? Autrefois, il n’y avait d’autre solution que de faire une visite des lieux et de se fonder sur son ressenti. Avec les nouvelles technologies, tout change: ainsi, Archilyse, un spin-off du «Poly» de Zurich (EPFZ), a développé des algorithmes capables de déterminer si un plan de sol est bon ou mauvais.

Des goûts et des couleurs

Séduite par ces informations jusqu’ici difficiles à obtenir, la Recherche immobilière de Credit Suisse vient de publier une étude en collaboration avec la jeune pousse zurichoise. Il devient ainsi désormais possible de calculer l’apport de lumière naturelle dans chaque pièce, et donc de quantifier la luminosité d’un logement.

«Mais il n’existe pas de plan de sol idéal. Le logement est le reflet du mode de vie culturel, des structures sociales propres à chacun ainsi que des conditions économiques et architectoniques. Les priorités concernant la perception du plan de sol dépendent du style de vie, du sexe et de l’âge. Entre une famille et des yuppies (young urban professionals), les priorités seront différentes», prévient Fredy Hasenmaile, chef de l’Analyse immobilière au CS.

«Beaucoup d’études confirment que la qualité de l’éclairage influe sur le bien-être psychique et physique. Ce sont les fenêtres qui laissent entrer la lumière. Plus leur nombre est réduit et plus elles sont petites et étroites, plus l’intérieur reste sombre», souligne Fredy Hasenmaile. Avec un plan de sol, on connaît la répartition, l’agencement et l’orientation des différentes pièces d’un logement.

Une société comme Archilyse est ensuite capable d’intégrer encore d’autres critères tels que la distance avec les bâtiments voisins, la taille des fenêtres et l’orientation du logement, mais aussi la disposition des balcons ou l’ombre portée des arbres, etc. Puis elle va pouvoir simuler la lumière naturelle en se fondant sur l’adresse du logement, sur son étage, sur les bâtiments voisins et la végétation alentour pour déterminer précisément la qualité de l’exposition d’un appartement ou d’une pièce.

Des données lumineuses

On pourrait croire que ces critères sont révolutionnaires. En fait, pas tant que cela: l’étude de CS rappelle que, de longue date déjà, les Règlements de construction fixent les distances entre les bâtiments, mais aussi – très souvent – les dimensions des fenêtres en vue d’assurer un apport suffisant en lumière naturelle. Les exigences peuvent d’ailleurs aller très loin: la réglementation bernoise va jusqu’à interdire que, dans les logements familiaux, les espaces de séjour utilisés quotidiennement (salon et salle de jeux) soient orientés au nord!

Non, la vraie révolution, c’est de désormais disposer d’outils facilitant le choix pour évaluer le bien immobilier sous de multiples aspects. En mesurant aussi d’autres critères tels que la connectivité et la circularité (communication entre cuisine et salle à manger/séjour ou distance entre chambre et salle de bains), la flexibilité de l’ameublement, la qualité de la vue, etc. A l’évidence, même l’immobilier… commence à bouger!

L’achat 18% moins cher en moyenne

Lié à des revenus élevés, l’immobilier a fortement augmenté et reste cher en Suisse, notamment du fait de son essence de valeur refuge. Néanmoins, malgré ces fortes hausses, la propriété s’avère, depuis quelques années, clairement plus avantageuse qu’un loyer. «Si l’on établit un calcul des coûts complets, un logement en propriété se révèle en moyenne 18% moins cher qu’une location comparable. En tenant compte uniquement des coûts ayant une répercussion sur les liquidités, l’avantage de la propriété est encore plus marqué», ont calculé les analystes de CS. Les raisons de cet état de fait: des taux hypothécaires durablement bas, un environnement conjoncturel porteur et un marché du travail en bonne santé.

Les caractéristiques des objets comparés

Pour apprécier la situation dans les différents cantons romands présentée ci-dessous, PME Magazine a demandé l’évaluation de deux objets dans les différentes régions. A cette fin, le CIFI les a estimés, selon la méthode hédoniste, en se basant sur des milliers de ventes réelles.

• La maison témoin offre 140 m² habitables sur un terrain de 600 m². En bon état, bien située sur sa commune, cette villa de 700 m³ comporte 5,5 pièces et a été construite en 2008 avec des matériaux de bonne qualité.
• L’appartement en PPE dispose de 100 m² auxquels s’ajoutent 15 m² de balcon. Bâti en 2013, ce 4,5 pièces est une construction en bons matériaux et en état satisfaisant, avec une microsituation jugée elle aussi bonne.

La vue est l’un des critères privilégiés par toutes les personnes en quête d’un logement (voir l’article principal). Cela se confirme sur le terrain: les localités en bordure du lac Léman, avec vue sur l’eau, sont très demandées et cela se paie! Le bond de la population de Saint-Sulpice en atteste: les pieds dans l’eau, idéalement située près de Lausanne et du pôle académique d’Ecublens, cette commune a enregistré en cinq ans une croissance de ses habitants de 6,4%.

Si l’on considère l’évolution sur dix ans, les prix ont presque partout renchéri de moitié. Avec un sommet – assez surprenant – dans la station de Leysin, où ils ont presque doublé. «Il est intéressant de remarquer que des localités de la couronne lausannoise, comme Le Mont, ou du Gros-de-Vaud, comme Froideville, n’ont vu leurs prix progresser que d’un tiers sur une décennie alors que leur population a crû fortement (plus de 5%)», signale Donato Scognamiglio, du CIFI.

Sur cinq ans, on constate que les biens immobiliers ont continué à prendre de la valeur. Mais la courbe s’est sérieusement aplatie. On remarque, certes, des hausses encore supérieures à 10% dans des localités comme Montreux, Vevey ou Yverdon, où la demande reste conséquente. Le cas de Leysin (+16%) est plus difficile à expliquer. En revanche, sur beaucoup de sites, la progression tourne autour de 5%. A 1% par an, c’est pratiquement la stabilité. A noter encore que le marché est toujours tendu, avec des taux de vacance presque systématiquement en dessous de 1%. Sauf, là encore, à Leysin (5,5%)!

Cela fait partie du caractère genevois: les habitants à l’ombre du Jet d’eau doivent toujours se distinguer du reste du pays. C’est aussi le cas sur le plan immobilier: si l’on excepte les stations touristiques, les prix romands les plus élevés sont presque systématiquement au bout du lac. A moins d’accepter d’avoir les avions de Cointrin qui passent au-dessus de sa tête. C’est la raison évidente qui explique les tarifs plus «avantageux» du Grand-Saconnex, de Meyrin ou de Vernier.

«Il peut paraître étonnant que les valeurs de la ville de Genève dépassent les prix de la banlieue huppée de Cologny. C’est l’effet de la rareté des objets – en particulier des villas – en vente au cœur de la cité», commente Donato Scognamiglio. La constante très ancienne de prix élevés au bout du lac justifie le fait que, sur les dix dernières années, l’augmentation est souvent moindre que dans le reste de la Suisse romande. Avec les notables exceptions des localisations très urbaines de la ville de Genève et de Carouge (+70%).

Longtemps un peu déprécié et décrié, le chef-lieu a vu ses prix se stabiliser – à (très) haut niveau – au cours du dernier lustre. En revanche, la cité sarde, avec son charme indéniable, a poursuivi une forme de rattrapage (+20% sur les cinq dernières années). Sur cette période, les tarifs ont même baissé à Cologny (-15%): c’est certainement la conséquence d’une arrivée plus retenue de grandes fortunes sur la côte d’or genevoise. Ce qui est confirmé par un taux de vacance (presque 2%) qui détonne dans un canton où la norme est presque partout à la pénurie, avec des chiffres en dessous de 0,5%…

C’est impressionnant: Sion paraît avoir changé de catégorie. Tout se passe comme si la capitale était devenue «the place to be» en Valais. En tout cas, les chiffres sont éloquents: en dix ans, les biens immobiliers ont pris 75% de valeur supplémentaire et même 44% au cours des cinq dernières années. Dans la foulée, même si la progression démographique est contenue, l’offre s’est à l’évidence raréfiée. A même pas 1,5% de logements vacants, Sion s’approche d’une situation de pénurie.

L’attrait de la ville a indiscutablement été boosté, d’un côté, par une série de choix urbanistiques opérés il y a presque une génération qui font de son centre-ville une oasis de convivialité, désormais donnée en exemple loin à la ronde. Il y a aussi, d’un autre côté, la dynamique et le dynamisme suscités par l’arrivée d’une antenne de l’EPFL conjugués avec une reconfiguration rapide du grand quartier sous-gare.

Dans la banlieue sédunoise, les chiffres de Vétroz interpellent. Certes, l’ancien bourg viticole a crû extrêmement rapidement (presque +4% depuis 2013), mais le taux de vacance affiché sur la commune, à plus de 10%, paraît sidérant. A la suite de gros investissements de caisses de pension dans l’immobilier locatif, Collombey-Muraz et Sierre doivent digérer cette subite augmentation et présentent actuellement une offre excédentaire. «Pour leur part, les cas de Bagnes (Verbier) et de Crans-Montana attestent de l’impact de la Lex Weber: dans les stations valaisannes, les prix se sont stabilisés sur ces cinq dernières années», note Donato Scognamiglio, du CIFI.

Pendant quelques années, les mauvaises nouvelles s’étaient enfilées comme les perles d’un collier: fermeture de Tetra Pak, sordide affaire de mœurs, etc. Tout semblait concourir à vitrifier le chef-lieu de la Glâne. Mais le vent a tourné depuis quelque temps. Nespresso s’y développe et beaucoup de gens redécouvrent l’attrait de cette cité très bien desservie par les transports publics: Fribourg est à quinze minutes et Lausanne à tout juste une demi-heure.

Les chiffres de l’immobilier romontois traduisent bien cet état de fait. Ils ont pratiquement retrouvé le niveau d’il y a dix ans (+4%), mais ont bondi de 40% sur le dernier lustre! Preuve supplémentaire, à 0,55%, le taux de vacance y est presque aussi faible qu’à Genève… C’est la conséquence de prix extrêmement abordables. En revanche, dès que les connexions sont un peu moins aisées, comme à Belmont-Broye ou à La Brillaz, l’offre en logements devient tout de suite plus abondante.

«La ville de Fribourg et sa banlieue de Granges-Paccot illustrent l’attrait retrouvé des centres urbains. Sur une décennie, les valeurs ont bondi de 60% dans la cité des Zähringen, tout en augmentant de plus de 20% au cours des cinq dernières années. Il y a là clairement un effet de rattrapage», analyse Donato Scognamiglio. Dans la mesure où la capitale affiche désormais les tarifs les plus élevés de l’ensemble du canton, cette mise à niveau pourrait bien être achevée. Tout comme à Bulle. Après une forte activité de la construction, les prix de la grande agglomération gruérienne se sont quasiment stabilisés (+5% en cinq ans).

La tendance notable dans d’autres cantons romands trouve une nouvelle confirmation à Neuchâtel: les habitants perçoivent à nouveau l’attrait de la ville. Ce goût redécouvert a un net impact sur les prix dans la capitale cantonale, avec une progression de deux tiers sur dix ans et encore un bon 20% au cours des cinq dernières années. A tel point que, comme dans d’autres régions, le chef-lieu affiche désormais les tarifs les plus élevés du canton. Tout cela alors même que le taux de vacance (1,5%) se conforte dans une zone proche d’un marché bien équilibré.

Sous l’angle des logements disponibles, la césure est criante entre le haut et le bas du canton. Avec plus de 5,5% de vacance, Le Locle s’inscrit depuis fort longtemps dans le peloton de tête des friches immobilières. La faute à un parc vieillot et pas toujours très bien entretenu. Même par rapport à la voisine chaux-de-fonnière, où le taux est inférieur de plus de moitié (2,6%), la différence est sensible.

«Les prix dans le canton ont connu une évolution assez homogène, même si la situation de localisation diverge beaucoup entre le littoral et les montagnes et que la population stagne pratiquement partout», analyse Donato Scognamiglio, du CIFI. Effet de l’une des plus grandes fusions de Suisse, la nouvelle commune de Val-de-Ruz est l’une des rares à voir le nombre de ses habitants augmenter (+1,2%) en comparaison avec un environnement cantonal plus que morose.

Bienne et sa ceinture se situent dans la lignée des tarifs neuchâtelois ou fribourgeois voisins. En revanche, dès que l’on va vers le nord-est, que l’on soit dans le Jura ou le Jura bernois, les prix sont systématiquement les plus avantageux de Suisse romande. A preuve: un objet équivalent coûte environ trois fois moins cher qu’à Genève. De tout temps, dans l’ensemble du Jura, l’immobilier a été moins cher. Mais, en plus, la croissance des valeurs y a été plus modérée que dans le reste de la Suisse romande. A ce titre, Saignelégier fait figure d’exception régionale: les prix y ont augmenté de plus de 20% depuis 2013 et de 46% sur dix ans.

Moutier et Porrentruy ont connu une hausse du même ordre au cours de la dernière décennie. En revanche, depuis cinq ans, avec respectivement + 0,8% et +1,5%, on peut clairement parler de stabilité. Les deux villes affichent d’ailleurs des taux de vacance élevés. Mais les presque 4% de logements vides du chef-lieu ajoulot paraissent presque favorables en regard des près de 10% atteints dans la cité prévôtoise. Moutier est d’ailleurs la seule commune de l’échantillon considéré à avoir perdu des habitants (-0,2%) au cours du lustre écoulé. On peut imaginer que l’incertitude quant à son appartenance cantonale ne favorise pas l’arrivée de nouveaux résidents.

«Le manque de croissance démographique est caractéristique de l’ensemble de l’Arc jurassien, dans les trois cantons concernés (NE, JU et BE). Cette progression peu soutenue a évidemment un impact sur la demande et sur les prix de l’immobilier», conclut Donato Scognamiglio, du CIFI.