C’est le printemps et de nombreux commerçants opèrent de grands nettoyages afin d’attirer le chaland dans leurs échoppes. De nombreuses industries revivent également avant l’été et l’une d’entre elles n’est pas épargnée par ces grandes manœuvres printanières. Il s’agit des prêts immobiliers. En effet, les banques rivalisent en ce moment d’arguments sur leurs plateformes internet ou par le biais de publicités afin d’annoncer leurs atouts dans ce secteur. Et un phénomène relativement nouveau fait en même temps son apparition: celui des offres spéciales, très limitées dans le temps. Comme des soldes bancaires, en quelque sorte, tout à fait légaux et parfois sacrément alléchants.

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PME Magazine a sorti son caddie de printemps pour faire ses emplettes virtuelles et comparatives, et le résultat de ce coup de sonde est aussi surprenant qu’instructif. Voici un résumé des arguments en vogue dans le monde hypothécaire romand.

Il faut se décider vite

Chez PostFinance, le printemps est propice aux bonnes affaires, semble-t-il. Une offre est en effet valable jusqu’au 31 mai 2019; elle permet de profiter de taux particulièrement bas sur les hypothèques fixes avec des échéances de neuf à dix ans. «Opter dès maintenant pour une hypothèque fixe et économiser de l’argent jusqu’au 31 mai 2019», promet l’annonce sur le site de l’établissement. Mais il faudra faire vite…

En ce qui concerne la BCV, la banque vaudoise a décidé de frapper également rapidement et fort avant l’été. Il est proposé à sa clientèle potentielle un taux de… 0% durant six mois pour tout nouveau prêt assorti d’un taux d’intérêt fixe d’une durée minimale de cinq ans. Mais là aussi, il faut se décider rapidement car l’offre est valable uniquement depuis le 2 avril jusqu’au 30 juin 2019. Une proposition pour les personnes dont la décision d’achat immobilier est déjà passablement mûrie, donc.

A la Banque Migros, les propositions pour attirer le futur propriétaire sont apparemment valables toute l’année. Elles sont en outre particulièrement mises en avant sur le site de la banque sous l’intitulé «Si vous souscrivez pour la première fois un prêt hypothécaire ou transférez votre hypothèque existante à la Banque Migros, vous bénéficiez de notre rabais initial». Sans complexe, l’établissement incite donc sans autre les visiteurs à changer de banque et à transférer leurs prêts. De bonne guerre, dira-t-on, tant la concurrence fait rage dans ce domaine financier en Suisse. Nommée «Réduction Start», l’offre s’applique aux logements à usage propre et les clients bénéficient de cette réduction (0,15% par an) durant les cinq premières années au maximum.

Tendance décroissante

Mais attention, le diable se cache souvent dans les détails. «Cette réduction est déjà comprise dans les taux d’intérêt indiqués. Pour des durées supérieures à cinq ans, les taux d’intérêt mentionnés augmentent donc de 0,15% dès la sixième année», est-il ensuite précisé dans l’annonce. La Banque Migros propose également une «Réduction Eco» pour un logement à usage propre qui remplirait les critères d’efficacité énergétique. Vous profitez alors, en plus, de cette réduction (également 0,15% par an), toujours au maximum durant les cinq premières années.

L’assurance Vaudoise avance pour sa part des arguments plus classiques et surtout très intemporels. Le groupe se présente comme un partenaire unique pour le financement, l’amortissement indirect et l’assurance bâtiment avec des taux fixes jusqu’à 15 ans. Les avantages «maison» sont relativement traditionnels avec «la possibilité de fixer le taux jusqu’à 12 mois avant la sortie des fonds sans majoration et l’absence de frais d’ouverture de dossier». Quant aux promotions de la banque Cler, celle-ci fait bénéficier d’un rabais de taux, qualifié alors d’«attrayant», de 1% la première année. Et cela si vous souscrivez pour la première fois une hypothèque auprès de la banque Cler. L’entité bancaire souligne que ce rabais de taux est «intéressant la première année, durant laquelle le budget est souvent serré». Ici encore, il existe la possibilité de fixer le taux jusqu’à 12 mois avant le début de l’hypothèque.

Enfin, Credit Suisse ne revendique pas d’offres spéciales. «Mais nous avons des prix tout à fait compétitifs par rapport à ceux de nos concurrents, ainsi que le montre le tableau indicatif que la banque publie sur internet. Il faut savoir en outre que ces derniers peuvent être encore influencés par la qualité du dossier et la relation d’affaires qu’entretient la banque avec le client concerné», nous précise le porte-parole romand.

On le voit, le marché des hypothèques est donc très animé et toujours aussi important pour les banques. Selon une étude parue mi-avril, les taux indicatifs des hypothèques à taux fixe sur dix ans atteignaient un plus bas historique de 1,20% à la fin de mars 2019, soit un recul de taux de 0,26% par rapport au trimestre précédent. Les clients disposant d’une excellente solvabilité ainsi que d’une bonne aptitude à la négociation peuvent même décrocher des taux de 0,70% seulement, affirme Comparis HypoPlus, un courtier en hypothèques indépendant.

Concurrence accrue

Les taux hypothécaires confirment ainsi la tendance décroissante. A titre de comparaison, les taux indicatifs des hypothèques fixes sur dix ans affichaient encore 1,62% en octobre dernier, tandis que les taux à cinq et à deux ans se situaient respectivement à 1,13% et à 0,96%. Les emprunteurs ayant souscrit en octobre 2018 une hypothèque à taux fixe sur dix ans pour un montant de 500 000 francs s’acquittent de 8100 francs d’intérêts annuels. En souscrivant aujourd’hui, ce montant ne serait plus que de 6000 francs. Une différence qui, sur dix ans, se chiffre à 21 000 francs, note l’étude.

Selon l’expert bancaire de Comparis Frédéric Papp, la concurrence s’intensifie donc de manière tangible. «Les assureurs et les caisses de pension viennent progressivement empiéter sur les plates-bandes des banques en proposant des taux hypothécaires en partie nettement inférieurs. Certaines hypothèques sur cinq ans sont même plus intéressantes que les hypothèques Libor», conclut l’expert.

Termes techniques - définitions

  • Hypothèque à taux forward. Egalement appelée hypothèque à terme, une hypothèque à taux forward désigne la réservation d’un taux hypothécaire fixé à l’avance – généralement au maximum 12 mois avant le début de l’hypothèque.
  • Hypothèque Libor. Avec une hypothèque Libor (London Interbank Offered Rate, publié quotidiennement à Londres à 11 heures), le niveau du taux Libor est vérifié chaque trimestre. L’hypothèque Libor est généralement souscrite dans un contrat-cadre, sur une durée de trois ans par exemple. Le taux, en revanche, est fixé tous les 1, 3, 6 ou 12 mois selon le rythme d’adaptation choisi.