Arrivé à l’âge de la retraite, un propriétaire foncier se trouve souvent confronté à la baisse de ses revenus effectifs tout en demeurant redevable de l’impôt sur la valeur locative de son logement (revenu fictif). Les rentes des 1er pilier (AVS) et 2e pilier (LPP) n’ont en effet pour objectif que de couvrir environ 60% du revenu antérieur et il arrive bien souvent que les liquidités fassent défaut. En tant que propriétaire, le droit aux prestations complémentaires est refusé lorsque sa fortune déterminante, incluant l’immeuble après déduction d’une franchise, est trop élevée. Ceci est souvent le cas lorsque l’immeuble est franc de dette.
La question se pose alors pour certains retraités de vendre leur bien immobilier pour subvenir à leurs besoins courants. Quelle solution pourrait néanmoins être envisagée afin d’éviter de devoir déménager et permettre d’anticiper la transmission de leur immeuble?
La vente immobilière en viager est une institution bien connue en France mais n’est encore que peu utilisée en Suisse. Elle consiste à vendre un bien immobilier tout en conservant le droit d’y habiter jusqu’à la fin de sa vie (viager occupé) par l’institution d’un droit d’habitation ou d’un usufruit inscrit au Registre foncier. A la conclusion du contrat, l’acheteur verse un capital initial au vendeur selon accord entre les parties. Le solde du prix de vente est financé au moyen du versement d’une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.
Ce type de transaction permet ainsi au vendeur de toucher immédiatement un capital pour rembourser une dette ou faire une donation à ses enfants par exemple. La rente viagère sert à assurer son train de vie en complément de ses rentes vieillesse.
Quant aux acheteurs, issus du cercle familial du vendeur ou non, ils peuvent acquérir un bien immobilier en s’acquittant d’un capital initial limité et en échelonnant le paiement du solde durant plusieurs années. Un pari reste toutefois pris sur la longévité du vendeur.
«La popularité de la vente immobilière en viager n’ira qu’en grandissant!»
Quels sont les aspects fiscaux à considérer? Au moment de la conclusion de la vente, le prix de vente déterminant pour le calcul des impôts immobiliers perçus lors du transfert de propriété est composé du capital initial ainsi que de la rente viagère et du droit d’usage capitalisés selon des tables de référence en fonction du sexe et de l’âge du vendeur.
Le gain immobilier réalisé par le vendeur est soumis à l’impôt sur les gains immobiliers au niveau cantonal.
Il s’agit de calculer cette charge fiscale avant la vente afin qu’elle soit au moins financée par le capital initial touché. L’acheteur, quant à lui, s’acquitte des droits de mutation sur le prix de vente déterminant.
La rente viagère est imposée comme revenu auprès du vendeur mais uniquement à hauteur de 40%. L’acheteur peut, en contrepartie, déduire ces 40% de son propre revenu. Le droit d’usage (équivalent à la valeur locative) est en principe imposable chez le vendeur.
En ce qui concerne l’impôt sur la fortune, le contribuable redevable de l’impôt sur la valeur fiscale
de l’immeuble diverge selon le type de droit d’usage octroyé au vendeur. S’il s’agit d’usufruit, l’impôt est à charge de ce dernier. En cas de droit d’habitation, il est à charge du vendeur ou de l’acheteur selon les cantons.
Que se passe-t-il au moment du décès du vendeur? Au décès du vendeur, le droit d’usage s’éteint et la pleine propriété passe en main de l’acheteur. Aucun impôt de transfert n’est dû à ce moment-là, car la vente est effective au jour de la conclusion du contrat initial. Les héritiers du vendeur ne sont pas concernés, car l’immeuble est déjà sorti du patrimoine de ce dernier.
Cette solution présente ainsi des avantages certains dans un contexte de diminution des taux de conversion des rentes, péjorant le financement des retraites. De même, elle facilite le financement d’un bien immobilier pour les jeunes acquéreurs en manque de fonds propres. Nul doute que sa popularité n’ira qu’en grandissant!