Avant de mieux saisir les outils de compréhension, il est nécessaire de revenir sur les éléments déclencheurs. Toutes sortes d’événements conjoncturels ou structurels influencent en permanence la détermination des taux. Ces derniers peuvent être impactés par des contextes de crise comme une guerre, par exemple, ou par des réactions et des anticipations de phénomènes comme l’inflation, la stagflation ou la déflation.
Les impacts sur les propriétaires sont directs et concrets. En effet, le taux d’intérêt exprime la rémunération en pourcentage pour un prêt. Il permet donc de calculer le loyer pour une somme d’argent empruntée. Dans le cas d’un contrat de prêt hypothécaire à taux fixe comprenant une échéance à moyen ou long terme (par exemple à dix ans), le client n’aura aucun impact immédiat. Toutefois, il est toujours conseillé, et notamment actuellement dans un contexte incertain, de mettre de l’argent de côté afin de se prémunir contre la hausse des taux.
Ou alors en profiter pour faire un amortissement. En effet, si un amortissement n’est pas encore en vigueur sur leur prêt, les emprunteurs peuvent demander son introduction. Il existe deux types d’amortissements possibles: le direct et l’indirect. En optant pour la version directe, le client verra sa dette diminuer à une fréquence régulière, soit à chaque facturation du prêt, qui est souvent trimestrielle. Cette variante permet ainsi aux clients, en raison de la baisse de la dette, de payer moins d’intérêts sur leurs emprunts au fil des années.
L’amortissement indirect, quant à lui, réduit la dette plutôt à l’échéance. L’argent versé à ce titre est consigné sur un compte 3e pilier bancaire ou auprès d’une assurance. Cette façon de procéder favorise le gain fiscal puisque tout versement lié au 3e pilier est déductible du revenu imposable. Dans cette variante, la dette ne diminue pas, mais les intérêts payés restent constants et sont également déductibles au niveau des impôts. Le choix de la méthode à privilégier incombe aux clients selon leur situation familiale, leurs besoins et leur désir de voir leur dette diminuer ou non. En cas d’hésitation, il est possible de combiner ces deux types d’amortissement.
A l’opposé, le client avec un contrat de prêt hypothécaire à taux variable va subir les fluctuations du «taux directeur» fixé par la BNS, avec même un risque d’amplification. Un taux variable s’adapte quasi immédiatement à la situation du marché, que ce soit à la hausse ou à la baisse. Ce modèle offre de la flexibilité, car le client peut s’affranchir de son contrat rapidement (en général dans un délai allant de quinze jours à six mois).
Généralement, il est recommandé de séparer son financement en plusieurs tranches avec des durées et des taux différents afin de répartir le risque d’une hausse future des taux. Il est également conseillé de garder un œil sur les échéances de taux de ses prêts afin de pouvoir prendre ses dispositions à temps et d’anticiper tout changement. Cela est primordial, car cela a un impact direct sur la charge hypothécaire que le client va payer sur sa dette et ainsi sur son budget personnel.
Que faire si mon emprunt arrive bientôt à échéance? Concernant le renouvellement des taux fixes, le client dont le contrat de prêt échoit prochainement va devoir choisir une nouvelle durée et donc un nouveau taux d’intérêt. Ce dernier est fixé par les différents établissements. Dans cette optique, un renouvellement anticipé est souvent possible. Cette opportunité permet de renouveler un prêt douze mois en avance pour se prémunir contre des hausses futures. Cette anticipation (aussi appelée «forward») peut être gratuite ou facturée. Certains établissements majorent leurs taux du jour d’un pourcentage, déterminé par eux, pour offrir un taux «forward» à leurs clients.
Le coût de cette anticipation permet aux banques qui l’appliquent de se couvrir contre le risque qu’elles prennent d’une augmentation future des taux. Il est toutefois nécessaire de faire attention, car le nouveau taux ne sera réellement appliqué qu’au moment où l’ancien taux arrivera à échéance!
Enfin, nous remarquons qu’il y a un léger fléchissement des taux à la suite de la forte augmentation du début d’année. Pour l’heure, il est encore difficile de déterminer s’il s’agit d’une courte parenthèse baissière ou si nous allons retrouver des taux bas. C’est pourquoi il est important de rappeler que l’achat d’un bien immobilier est un travail à long terme. Il est nécessaire d’intégrer plusieurs éléments dans la balance et de s’entourer de conseillers professionnels.