Le marché suisse des prêts hypothécaires est estimé à 1200 milliards de francs. Un marché largement dominé par les banques, qui se taillent une part de marché d’environ 94%, selon une étude de MoneyPark publiée en juillet 2023. Les assureurs et les caisses de pension, quant à eux, se partagent le reste du marché. A noter que la part des caisses de pension a progressé ces dernières années, passant de 1,4% en 2015 à 2,2% à fin 2022.
Pour une institution de prévoyance, l’intérêt d’investir en hypothèques est multiple. Dans le cadre de la définition de son allocation stratégique, c’est une classe d’actifs qui offre des rendements en partie décorrélés de ceux des autres classes d’actifs et qui améliore donc la diversification. Le rendement est lui-même intéressant: sur la durée, on estime qu’une prime de l’ordre de 1% peut être obtenue par rapport à de l’obligataire suisse coté de même niveau de risque.
L’objectif est donc d’obtenir un rendement supérieur à celui du marché des taux suisses, avec un risque maîtrisé. La gestion du risque est évidemment capitale dans la valeur ajoutée que cette classe d’actifs peut apporter sur un cycle complet. La qualité d’analyse des dossiers et la rigueur dans l’octroi des prêts sont clés pour aboutir à un portefeuille sain avec peu de contentieux.
Last but not least, cette classe d’actifs se montre moins volatile que l’obligataire coté dans la mesure où les prêts en direct sont comptabilisés à leur valeur nominale. Comme l’immobilier, elle apporte par ailleurs des flux de revenus stables via le paiement des intérêts et amortissements.
Une caisse de pension qui souhaite investir en hypothèques dispose de trois options: la gestion en direct, l’investissement via des fonds/fondations ou le recours à des plateformes. Ces dernières années, de nombreux acteurs ont fait irruption dans ce marché, comme des courtiers et des plateformes online sur lesquelles des acteurs mettent en relation demandeurs et financeurs de prêts hypothécaires. La manière dont une institution va implémenter cette classe d’actifs va évidemment dépendre de ses besoins d’allocation, mais surtout de sa taille et des ressources à sa disposition. Les petites caisses vont plus facilement opter pour des investissements indirects via des fonds, tandis que les plus grosses institutions peuvent se doter de ressources internes pour gérer cette classe d’actifs en direct, éventuellement par l’intermédiaire d’un apporteur d’affaires externe.
Autre dimension importante: le rôle social que les caisses de pension peuvent jouer au travers de cette classe d’actifs. De nombreux défis les attendent en effet lorsqu’on sait que la moyenne d’âge des propriétaires en Suisse est proche de 60 ans. Les détenteurs de prêts hypothécaires doivent être accompagnés tout au long de leur vie, pas uniquement lors de l’acquisition de leur bien! A titre d’exemple, le passage à la retraite est souvent délicat et doit se préparer longtemps à l’avance afin de s’assurer que les revenus du ménage soient suffisants pour faire face aux charges de propriétaire. De même, des travaux peuvent être nécessaires pour rénover ou adapter le logement afin d’assurer le maintien à domicile.
Finalement, les enjeux liés à la rénovation énergétique des bâtiments vont engendrer des efforts importants ces prochaines années. Il s’agira d’accompagner les propriétaires dans le financement de leurs travaux.
Les caisses de pension, spécialisées dans les domaines de la prévoyance, qui ont un horizon de long terme et sont souvent elles-mêmes propriétaires d’importants parcs immobiliers, connaissent bien ces problématiques. Elles sont donc bien placées pour accompagner les preneurs d’hypothèques sur le long terme et, ce faisant, déployer une partie de leur fortune dans une classe d’actifs offrant un profil rendement-risque attractif et au service de l’économie locale.