Dans un monde où les rendements traditionnels peinent à séduire, il peut se révéler judicieux de s’intéresser à des solutions alternatives pour dynamiser son portefeuille. Parmi ces options, les investissements immobiliers dits «exotiques» se démarquent par leur promesse de rentabilité élevée sur des marchés à fort potentiel.
Dubaï et Nosy Be: des marchés prometteurs
Dubaï, par exemple, propose des rendements de l’ordre de 6 à 8% pour un propriétaire souhaitant louer son logement à long terme. Ceci pour des prix d’entrée nettement plus bas que ceux pratiqués dans la plupart des grandes villes suisses.
A partir de 250 000 francs, on peut trouver un appartement moderne en résidence d’environ 70 m2.
Evidemment, dans une ville connaissant un tel essor – Dubaï dénombre 3,6 millions d’habitants, un chiffre que le gouvernement souhaite doubler d’ici à 2040 –, l’offre est vaste et les prix peuvent rapidement atteindre plusieurs dizaines de millions de francs.
«Pour un investisseur romand, les avantages sont multiples, note Gabriel Tamman, agent chez Tribeca Real Estate, à Dubaï. Outre les rendements et le prix, la diversification représente un atout important. La fiscalité est aussi très avantageuse. De plus, cette destination n’est pas si éloignée et le climat est agréable neuf mois par année.» Les rendements, qui correspondent environ au double de ceux d’une ville comme Genève, peuvent être encore plus intéressants pour les personnes qui souhaitent louer leur bien à court terme, via des plateformes comme Airbnb. En cas d’intérêt, le secteur du bureau peut aussi se révéler lucratif.
Autre point important, la sécurité de l’investissement. «On n’est certes pas à l’abri des aléas du marché, mais il existe un vrai registre foncier à Dubaï, tenu par le gouvernement, ajoute Gabriel Tamman. Lorsque l’on achète un bien sur plan, ce qui est très populaire et permet d’atteindre des rendements plus élevés, les promoteurs sont obligés d’utiliser des comptes séquestres. L’argent ne peut donc pas s’évaporer.»
En d’autres termes, le registre foncier ne leur donne l’autorisation d’utiliser l’argent que lorsque certains paliers de construction sont franchis. Cependant, il convient de bien se renseigner au préalable et de ne pas se laisser emporter dans une décision par pression, en voulant aller trop vite. «Mais comme il s’agit d’un marché très compétitif, il ne faut pas tergiverser non plus», précise l’agent.
Au large de Madagascar, l’île de Nosy Be offre également des perspectives intéressantes. Depuis quelques années, elle est le centre d’attention de nombreux investisseurs, qui se dépêchent d’y acquérir des biens et des terrains avant que les prix ne progressent davantage. Conseiller financier et expert comptable suisse à la retraite active, Jean-Marc Sermier a construit, aux normes helvétiques, une maison où il vit avec sa femme et ses deux filles. Il a acheté 2500 m2 de terrain pour y construire huit appartements disponibles à la vente sur plan. Le projet s’intitule Nosy be Prestige.
Les prix débutent à 280 000 francs pour 180 m2 habitables et l’équivalent de terrasse.
D’autres promotions proposent des villas de luxe à des prix plus élevés sur l’île. «Un investisseur ne devrait acheter que des terrains titrés et bornés, donc certifiés par l’Etat, dit-il. Certes, ils sont plus chers, mais sans risque et les matériaux utilisés sont d’excellente qualité.» En outre, s’il souhaite éviter de se voir confronté à des problèmes insurmontables et rédhibitoires, un particulier qui voudrait construire seul devrait impérativement trouver sur place une personne de confiance pour suivre sa construction.
Sur cette île paradisiaque, dont on raconte qu’elle est à Madagascar ce qu’étaient Ko Phi Phi ou Ko Samui à la Thaïlande, les prix des terrains ont triplé depuis cinq ans. «L’île se développe grâce à des investisseurs chinois et des Emirats, mais aussi français, ajoute Jean-Marc Sermier. Plusieurs hôtels cinq étoiles sont construits ou en cours de construction.» Outre le cadre idyllique, il relève plusieurs avantages, comme le bas coût de la vie et des salaires, ainsi que le climat, avec des températures comprises entre 20 et 32°C.
Investissements exotiques: entre risques et défis
«A un prix correct, de bonnes opportunités peuvent être trouvées dans le monde entier», souligne René-Ojas Woltering, professeur associé à l’EHL Hospitality Business School, qui enseigne la finance immobilière. Outre Dubaï, il mentionne les zones côtières d’Asie du Sud-Est, d’Amérique du Sud, d’Amérique latine et d’Afrique, notamment la Tanzanie. Ces régions peuvent offrir des prix d’entrée de gamme de 50 000 à 100 000 francs, bien inférieurs à ceux pratiqués en Suisse ou en Europe de l’Ouest.
Selon la plateforme en ligne spécialisée dans l’immobilier Properstar, le Portugal figure parmi les destinations les plus intéressantes en Europe pour acquérir un bien immobilier. Avec ses 1800 kilomètres de côtes, le pays bénéficie d’une excellente exposition au soleil, en particulier des régions comme l’Algarve, dans le sud du pays, connue pour avoir plus de 300 jours de soleil par an. En outre, le pays attire un grand nombre de touristes, atteignant un record en 2023 avec plus de 30 millions de visiteurs, générant 25 millions d’euros de profits liés à l’industrie touristique.
En 2025, le PIB du Portugal devrait croître de 1,8%, ce qui favorise un environnement stable pour les investissements immobiliers. Par ailleurs, afin d’atténuer la crise du logement, le gouvernement a lancé un plan de 2 milliards d’euros pour construire environ 33 000 logements d’ici à 2030. Le coût moyen d’une propriété immobilière au Portugal varie considérablement en fonction de la région: il s’élève à environ 5500 euros par m2 à Lisbonne, contre 3500 en Algarve.
Algarve
Ces zones connaissent une forte demande touristique, ce qui permet d’obtenir des rendements plus élevés. «Les opportunités d’investissement les plus prometteuses se trouvent dans les régions présentant un potentiel de croissance à long terme», précise le professeur. Les investisseurs peuvent se baser sur des données démographiques favorables, ainsi que sur des infrastructures touristiques de plus en plus développées, capables de soutenir et d’attirer une demande future croissante.
D’une manière générale, on devrait toujours éviter de trop emprunter. «La stabilité n’est pas comparable à celle de la Suisse, qui autorise des ratios prêt/valeur de 80%, poursuit René-Ojas Woltering. Selon moi, la valeur du prêt par rapport à la propriété ne devrait pas dépasser 60% et les investisseurs devraient s’efforcer de réduire à moyen terme ce ratio à 50%.»
Certains marchés exotiques peuvent être assortis de droits de propriété limités pour les étrangers. Les investisseurs doivent donc demander un avis juridique. Parmi les autres risques figurent la volatilité des taux de change et l’instabilité politique. «De plus, la gestion du bien à distance peut être un défi et il n’est pas certain qu’une gestion externe qualifiée puisse être trouvée localement à un prix raisonnable.»
D’un point de vue éthique, on peut se montrer critique à l’égard de la propriété d’une résidence secondaire restant inoccupée la majeure partie de l’année. «Les investisseurs doivent comprendre qu’ils retirent du marché locatif une offre immobilière souvent rare, ce qui entraîne une hausse des loyers pour la grande partie de la population locale qui n’a pas les moyens d’accéder à la propriété, indique le professeur. Ce n’est pas un problème si les investisseurs louent le bien. De plus, la majeure partie du rendement total de l’immobilier provient des loyers, il n’est donc pas judicieux de ne pas louer un logement.»
Une dernière option peut consister à acquérir des biens étrangers par l’intermédiaire de véhicules d’investissement immobilier cotés, tels que des fonds négociés en bourse ou des fonds indiciels passifs portant sur des actions immobilières cotées en bourse dans le monde entier. «Dans ce cas, les investisseurs peuvent faire appel à l’expertise de gestionnaires professionnels ayant une bonne connaissance des marchés locaux et éviter d’être appelés par le locataire la veille de Noël, pour lui signaler que les toilettes sont en panne.»