Le marché immobilier suisse est en pleine effervescence. La raison: l’écart entre l’offre et la demande se creuse de plus en plus. C’est ce que confirment les résultats de l’Enquête immobilière 2024 récemment publiée par l’Association suisse des propriétaires fonciers (HEV). Plus de 300 experts immobiliers de toutes les régions de Suisse ont participé à l’étude. Ils sont parvenus à la conclusion que l’accès à la propriété immobilière est toujours plus difficile dans le pays. Selon Markus Meier, directeur de HEV Suisse, il est de plus en plus compliqué pour les familles et les jeunes acheteurs de réaliser leur rêve d’accéder à la propriété. Cette tendance n’est pas près de s’inverser, car alors que la demande de maisons individuelles, d’appartements en copropriété et d’immeubles d’habitation augmente, l’offre reste souvent limitée, voire diminue.
La situation s’est également aggravée en ce qui concerne les terrains à bâtir: la demande croissante se heurtant à une offre en baisse, les prix montent en flèche. A titre d’exemple, en 2018, 1 mètre carré de terrain non bâti coûtait en moyenne 4273 francs à Zurich. En 2023, il fallait débourser 1000 francs de plus pour le même terrain.
Bien sûr, cette évolution n’est pas mauvaise en soi: la situation tendue du marché offre des opportunités intéressantes à tous ceux qui possèdent un bien immobilier ou un terrain à bâtir et envisagent de le vendre. Les profanes se demandent alors rapidement qui peut les aider à obtenir un prix raisonnable. La société d’études de marché Statista a identifié les 100 meilleurs experts immobiliers en Suisse en 2025. Pour établir cette liste, des milliers d’experts ainsi que des clients d’experts immobiliers ont été interrogés sur leurs évaluations et leurs expériences.
Différentes catégories
La liste donne des informations sur les compétences des différentes entreprises immobilières. A cette fin, leur offre a été divisée en catégories telles que «évaluation immobilière», «conseil aux maîtres d’ouvrage» ou «financement». Si vous souhaitez profiter de la forte demande de logements et de terrains à bâtir, vous devriez jeter un coup d’œil à la catégorie «achat et vente». On y trouve tous les professionnels de l’immobilier qui peuvent vous aider dans ce projet. Le choix d’un partenaire potentiel peut alors être fait en fonction de facteurs individuels et de préférences personnelles.
«Il y a deux critères de qualité qui sont indispensables pour trouver un partenaire immobilier potentiel, explique Marcel Hug, directeur de l’Association suisse de l’économie immobilière (SVIT). Il s’agit notamment de la formation et de l’expérience pratique de l’expert concerné.» Ainsi, un agent immobilier qui vous conseille lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier devrait idéalement être titulaire d’un certificat professionnel en gestion/commercialisation immobilière ou être un agent immobilier agréé. «Ces qualifications permettent de faire une première présélection», explique-t-il.
Bien entendu, la formation et le carnet de commandes bien rempli d’un agent immobilier ne sont pas à eux seuls garants d’une collaboration harmonieuse. Selon Marcel Hug, ils ne signifient pas non plus automatiquement que l’on obtiendra le meilleur prix pour un bien ou un terrain à bâtir. «Le réseau dont dispose un agent immobilier est au moins aussi important que ses compétences professionnelles.» Il ne faut pas se laisser éblouir par les noms d’agences qui sonnent bien, car les professionnels de l’immobilier travaillent souvent dans un système de franchise. Il est donc indispensable de faire connaissance avec la personne, de se faire une idée de sa façon de travailler et de décider ensuite si elle convient ou non.
L’indépendance compte
Pour Roger Kuhn, responsable des ventes et des évaluations chez HEV Zurich, l’indépendance joue également un rôle clé dans le choix d’un agent immobilier: «Un agent immobilier ne doit avoir aucun lien personnel avec le bien ou le vendeur, ni être lié à d’autres entreprises», dit-il. Lorsqu’un agent immobilier vend des assurances ou des hypothèques de prestataires tiers en tant qu’activité secondaire, cela peut limiter son impartialité. «Les agents immobiliers devraient être en mesure de subvenir à leurs besoins grâce à leur activité principale et de s’engager à 100% pour leurs clients et leurs exigences.» Cela ne s’applique pas seulement à la vente, mais aussi au cas où l’on souhaite acheter soi-même un bien immobilier.
Il n’est pas inutile de se renseigner au préalable sur les prix d’achat et de vente réalistes pour le bien immobilier en question. Les «estimations hédoniques» sont particulièrement adaptées à cet effet: la valeur du bien immobilier est estimée sur la base des prix de vente effectivement obtenus pour des biens immobiliers comparables. De nombreuses banques se basent sur ces estimations pour accorder des hypothèques. L’avantage pour les clients: l’estimation est rapide, objective et souvent gratuite.
La situation se complique lorsqu’on souhaite connaître le potentiel d’un bien immobilier plus original. «S’il s’agit par exemple d’un appartement mansardé dans une ancienne usine réaménagée, il faut prendre en compte d’autres facteurs, ce qui met le modèle hédonique à l’épreuve», relève Marcel Hug. Dans de tels cas, il est judicieux de faire appel à un expert en évaluation immobilière.
Dans quelles autres situations devrait-on consulter un tel évaluateur? «Ils sont toujours nécessaires lorsqu’il s’agit d’estimer la valeur d’un terrain à bâtir.» Et même lors de l’achat de biens immobiliers en cours de construction, la collaboration avec un expert vaut généralement son pesant d’or. «En effet, il arrive souvent que l’acheteur soit confronté à la situation où il lorgne sur un bien qui n’existe encore que sur un croquis de planification.» Dans un tel cas, il est recommandé de faire parvenir à un expert immobilier le descriptif de construction d’une maison ou d’un bien immobilier afin qu’il analyse le projet prévu en fonction des exigences de son client. «Cela coûte certes un peu d’argent, mais cela peut potentiellement vous éviter un mauvais investissement bien plus coûteux», explique le directeur de la SVIT.
Pour Roger Kuhn, il est également indispensable de faire appel à un expert immobilier lorsque la valeur d’un bâtiment est déterminante pour savoir si l’on souhaite vendre ou non le bien. «De nombreux propriétaires immobiliers doivent se demander, lorsqu’ils vieillissent, s’ils veulent vendre leur maison, la garder ou simplement la transmettre à un membre de leur famille.» Si la vente n’est envisageable qu’à partir d’un certain prix, une évaluation approfondie par un professionnel est indispensable. «En revanche, si l’on souhaite simplement satisfaire sa curiosité quant à la valeur de sa propre maison, les outils hédoniques sont déjà très bien adaptés.»
Si l’on dispose de la somme nécessaire et d’un terrain à bâtir approprié, on peut bien sûr réaliser son rêve de devenir propriétaire en tant que maître d’ouvrage. Cette approche est intéressante, car on peut réaliser le bien immobilier de A à Z selon ses propres idées. Cependant, comme les projets de construction impliquent un volume d’investissement important et une réglementation dense, Marcel Hug considère qu’il est essentiel de travailler avec un représentant du maître d’ouvrage.
Si vous cherchez un représentant de maître d’ouvrage approprié, vous devez vous assurer qu’il possède un diplôme dans le domaine de la construction/architecture. «Après cela, l’expérience pratique de la construction est essentielle», explique Marcel Hug. Concrètement, vous devriez chercher quelqu’un qui vient du secteur de la construction du côté de l’architecture, qui a suivi une formation en gestion d’entreprise et qui connaît également la situation en matière de droit de la construction. Les maîtres d’ouvrage institutionnels n’en ont pas besoin, mais pour les particuliers, qui ne construisent généralement qu’une seule fois dans leur vie, il est judicieux de faire appel à un tel professionnel.
Alternatives à la banque privée
Comment réaliser son rêve de devenir propriétaire si l’on ne dispose pas de suffisamment de moyens? La liste des 100 meilleurs partenaires financiers indique les partenaires appropriés dans la catégorie «financement». Les banques sont les plus représentées. «C’est logique, car si les futurs propriétaires disposent d’un financement bancaire, c’est un atout pour les courtiers, car cela crée de la sécurité», souligne Roger Kuhn. Selon l’expert, pour s’assurer le soutien d’une banque en tant qu’acheteur, il est judicieux de commencer par contacter sa banque habituelle. «Elle vous connaît déjà et sait donc quelle est votre situation financière.» Si elle propose un financement, il vaut la peine de demander une autre offre à un autre établissement.
La Suisse est un pays de locataires: selon l’Office fédéral de la statistique, fin 2022, plus de 61% de la population (2,4 millions de ménages) vivaient dans un appartement loué ou appartenant à une coopérative. Une enquête de l’APF Suisse a montré que la situation concurrentielle continue de se durcir pour les personnes à la recherche d’un logement locatif. La baisse des taux de vacance est le principal facteur de cette évolution. Ainsi, quiconque souhaite et peut louer son propre bien immobilier profite également de cette évolution du marché. La liste des 100 meilleurs dans les catégories «location» et «gestion» indique à qui s’adresser. Pour ce type de tâches, il est préférable de s’associer à un partenaire qui se distingue par une grande empathie et une approche pragmatique. «Soyons honnêtes, déclare Roger Kuhn, en tant que locataire, vous ne contactez votre gestionnaire que lorsque quelque chose ne va pas.»
Les gestionnaires doivent donc avoir la peau dure et être capables de désamorcer les tensions entre propriétaires et locataires: «Ils doivent être bien familiarisés avec le droit du bail, connaître le secteur de la construction et, idéalement, avoir une bonne connaissance de l’actualité du secteur immobilier», explique Roger Kuhn. Un réseau étendu est également un avantage: si le lave-vaisselle du locataire rend l’âme, il faut trouver une solution rapidement, et si l’entreprise partenaire de plomberie est en vacances, le gestionnaire doit être en mesure de proposer immédiatement une alternative. «Il n’est donc pas surprenant que le taux de rotation soit relativement élevé dans le secteur de la gestion.»
>> Pour en savoir plus sur la méthodologie
